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FISCALITE : LE REGIME MICRO FONCIER

Le régime du micro foncier

Application :

Lorsque les revenus bruts fonciers de l'investisseur ne dépassent pas 15.000 € par an, le régime du micro foncier s'applique automatiquement. C'est un régime d'imposition simplifiée et vous pouvez y renoncer pour le régime réel.
Le revenu brut foncier à prendre en compte comprend l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Le revenu net imposable est calculé par application d'un abattement forfaitaire de 30 % (représentatif de l'ensemble des charges de propriété).
Ainsi les contribuables percevant moins de 15.000€ de loyers annuels et n'ayant pas opté pour le régime du réel sont soumis à l'IRPP sur une base égale à 70% de leurs loyers bruts.
Ce taux de 30 % ne s'applique que depuis l'imposition des revenus de 2006, auparavant il était de 40 %.

Les charges déductibles :

Le choix du micro foncier ne permet pas déduire les charges telles que les dépenses de travaux importantes, les frais de gérance ou les intérêts d'emprunt, …

Les déclarations fiscales :

Vous devez inscrire vos revenus fonciers bruts directement sur votre déclaration d'ensemble (n° 2042). Vous êtes donc dispensé de remplir la déclaration d'impôt n° 2044.
Compte tenu de l'abattement forfaitaire l'administration fiscale calculera de manière automatique un revenu imposable en fonction du montant des loyers bruts. Si le total excède la limite de 15.000€, le régime du micro foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers du foyer fiscal sont alors soumis au régime normal.

Durée du régime micro foncier :

Le régime du Micro Foncier s'applique pour une période de 3 ans renouvelable tacitement par période de 3 ans.

Exclusions :

Certains immeubles relevant de régimes spéciaux sont exclus du champ d'application du micro foncier, notamment :
• Les monuments historiques,
• Les immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation, effectuée sans charge ni condition, entre parents jusqu'au 4e degré,
• Les immeubles locatifs achetés dans le cadre d'un avantage fiscal particulier (Malraux, Robien recentré, Besson, Périssol, Lienemann),
• Les immeubles situés dans une zone franche urbaine,
• Les parts de sociétés civiles immobilières lorsque leur détenteur n'est pas au moins propriétaire d'un logement locatif nu.

Revente et plus values :

L'abattement forfaitaire du micro foncier est censé couvrir les dépenses de travaux de rénovation ou d'amélioration. Cependant, en cas de revente du bien, ces dépenses ne pourront pas venir majorer le prix d'acquisition pour déterminer la plus-value imposable. En effet, le calcul des plus-values immobilières dans le régime de droit commun accepte ce type de dépenses, à la condition que celles-ci n'aient pas déjà été admises en déduction du revenu global ou incluses dans un dispositif de réduction d'impôt.