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VENTE : LA REFORME SUR LA PLUS-VALUE

 

Réforme des plus-values immobilières : faut-il vendre son bien?

 


Le 8 septembre, le Sénat adoptait la réforme sur les plus-values immobilières. Cette nouvelle taxation qui impose plus sévèrement les bénéfices que feront les propriétaires entre le prix d’achat de leur bien et son prix de vente (la plus-value) concerne finalement — après de nombreuses hésitations du gouvernement durant l’été — tous les biens immobiliers qui ne sont pas des résidences principales.

Ce qui signifie que les résidences secondaires sont évidemment concernées, mais pas seulement… L’immobilier locatif est également touché, ainsi que les terrains à bâtir. La mise en application de cette mesure interviendra le 1er février et devrait rapporter près de 2,2 milliards d’euros à l’Etat sur l’année 2012.


                 

Que change concrètement cette mesure?

 

Depuis le 1er janvier 2011, au moment de la cession d’un bien, la plus-value est taxée à hauteur de 31,3% (impôt et prélèvements sociaux). Ce taux est passé le 1er octobre à 32,5%. Et, jusqu’à présent, cette imposition bénéficiait d’un abattement de 10% par an après cinq années de détention du bien et conduisait ainsi à une exonération totale d’imposition au bout de quinze ans. Or, l’abattement sera, à partir du 1er février, très progressif.

Après la cinquième année et jusqu’à la dix-septième année de détention, l’exonération annuelle ne sera plus que de 2%.
Puis de 4% par an entre quinze et vingt-cinq ans, puis de 8% par an entre vingt-cinq et trente ans. 
 
Pour éviter de tomber sous le joug de cette fiscalité, certains décident de vendre leurs biens au plus vite.
 Ainsi pour les propriétaires qui comptaient céder prochainement, la course contre la montre a débuté.
 
En effet, pour espérer échapper à cet impôt, il faut trouver acquéreur avant la mi-novembre. Cependant,vendre tout de suite n’est pas nécessairement la bonne solution et il est donc vivement conseillé de bien calculer quelle opération — vendre ou garder — sera la plus intéressante. »

                          
Donation ou constitution d’une SCI familiale
 

 Sacrifier sa plus-value potentielle en bradant son bien pour échapper à tout prix à l’impôt serait contreproductif. Mieux vaut alors le conserver et profiter encore quelques années de ses loyers, en attendant des taux d’abattement plus intéressants.
D’autres solutions paraissent alléchantes, comme faire une donation immobilière à ses enfants, ou vendre son bien à une SCI familiale (société civile immobilière) ou même changer la domiciliation de sa résidence principale, mais ces astuces peuvent se révéler risquées et de tels montages peuvent être requalifié en abus de droit par l'administration fiscale.